一大波港企抄底内地房地产!太古40天连下三子和记黄埔隐匿十年突现身新世界:我们有

2022-11-06 16:09:00
bradley
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  10月24日晚,太古地产宣布将与中国中免子公司中免投资在海南三亚合作发展一个零售地标项目。9月21日,太古地产与上海陆家嘴集团签署了前滩21号地块合作意向书,地块总建筑面积超60万平方米。市场消息称,该项目是前滩最后也是最大的一个综合体开发项目。9月16日,太古地产与广州荔湾区政府、珠实集团签署项目合作协议,计划打造广州珠江太古聚龙湾项目。

  太古地产在三亚、上海、广州等城市纷纷落子,与其今年年初透露的“1000亿计划”不无关系。在今年年初的业绩会上,太古地产表示,未来10年,其将在东南亚、中国香港及内地核心市场投资1000亿港元。当中,50%将用于内地,建设太古里和太古汇。

  与太古地产一样,新世界发展、和记黄埔、香港置地等众多港资房企也都在紧盯内地楼市,开始出手抄底,想通过逆周期操作获利。

  如今内地房地产市场持续降温,一次次击破人们不断下调的预期,正处于逆周期环境下。而相比于近10年高速发展的内地房企,港资房企在历史的长河中早已经历过多轮发展周期的兴衰,特别擅长逆周期操作。

  30多年前,中国房地产刚市场化时,港资房企就成为内地房地产市场的引领者,同时也是内地房企争先恐后去学习和模仿的对象。

  不过,随着内地房企转向“高周转”的发展模式,港资房企有一段时间撤离了内地房地产市场。亿翰智库指出,2013-2016年,出现了以和记黄埔和长江实业为代表的一系列港企抛售内地物业和资产的撤退潮。但港资房企仍是内地房地产市场一支比较重要的力量,并且有鲜明的风格和特点,管理经营上非常稳健,奉行低杠杆的运行模式。

  恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗在2017年博鳌房地产论坛上曾说过,“香港这些地产商,能够赚到100亿美元身家的,你一定要佩服他。他们都是身经百战,是从1000个房地产商当中剩下的十几二十个大的房地产商,他们一定是有本领的,要不然早就死掉了。”

  在亿翰智库看来,稳健型的发展模式让港资房企错失了内地房地产快速发展的黄金时期,但在另一方面也规避了激进扩张可能带来的风险,同时在市场调整的时候具备逆势加仓、逢低吸入的能力。

  新世界发展执行兼行政总裁郑志刚在今年年初的业绩会上毫不掩饰地表示,“过去一年,内地落实三条红线政策,要求高负债房企去杠杆化,我们反而没有这个问题。因为我们的杠杆没有受到三条红线影响,是新世界的一个契机,在危机中收购了很多便宜和高毛利率的地,我们称之为quick win。”

  同样,也是在那场业绩会上,郑志刚还透露,整个大湾区的内地开发商没有钱了,新世界有钱,又是香港开发商,是比较靠得住的,“所以有100个项目找我们谈收购,最后选了三四个。”

  其实,新世界发展早在去年就开始逆势扩张内地房地产市场。新世界中国作为新世界发展旗下的内地房地产公司,于2021年初将总部落户广州。

  2021年9月,新世界中国地产宣布投资70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目。同年12月,又于大湾区拿下3宗城市更新的项目,包括深圳市光明区光侨食品厂改造、深圳市龙岗区188工业区改造及广州市海珠区的“省二医城改项目”。

  进入2022年后,新世界中国逆势抄底意图更加明显。2022年4月26日,新世界发展以总价19亿元收购龙光集团旗下广西龙光贵梧高速公路有限公司40%股权及相关股息和债权。同日,新世界中国发布公告称,已与招商蛇口签署战略合作协议,双方将在内地和香港开展战略合作,涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

  此外,今年8月底,郑志刚在接受媒体采访时表示,房地产市场已经见底,新世界集团计划明年在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿元人民币。

  5月5日,广州进行2022年首轮集中供地,其中有一幅位于白云区空港大道的地块,该地块经过25轮竞价后由中海地产以27.2亿元拿下,溢价率15%。当时有众多企业参与到该地块的竞拍中来,包括了许久未现身内地土拍市场的和记黄埔。

  虽然只是参与了其中一次竞价,且并没有拿下该地块,但这却是和记黄埔时隔近10年再次参与内地公开市场土地拍卖。据悉,和记黄埔最近一次在内地公开市场拿地是2012年12月4日。当时其以2320万元获得武汉蔡甸区一宗地,楼面价为1502元/平。

  对于和记黄埔悄然现身,不少人将其解读为“李嘉诚杀回内地土拍市场”。而广州克而瑞首席分析师肖文晓在接受其他媒体采访时则表示,“一个缺席了好久的企业,突然出现了,应该是其看到了机会。”

  除了上述企业外,像香港置地、嘉里建设、瑞安等港资房企今年也在内地土拍市场收获满满。太古地产主席白德利更是在2022年中期业绩会上表示,近期数个新项目的发展均取得良好进展,公司也决意继续投资大湾区。放眼区内,大湾区长足发展,而且对香港具有重大策略意义,该区将是未来的投资重点。

  11月2日,地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示,从宏观层面来讲,港资房企进内地起不了什么影响,主要是因为它们市场占比很低。现在国内房地产行业是十几万亿规模,而港资房企有100亿就很不错,所以它基本上影响不了(内地)房地产行业。

  “但是,对于一些大城市的物业,像商业物业的经营管理,(港资房企)能提供一些资金去缓解一些项目或是房企的压力。这种属于具体影响,不是宏观影响。”邓浩志说。

  邓浩志向记者指出,港资房企和内地房企在发展模式有根本上的不同。港资房企经历过房地产多个周期,也经历过金融危机这些大风大浪。而内地房企,在过去20年来顺风顺水,房价一直高歌猛进,基本上没受过苦,所以就过于大胆和激进。港资房企基本上是很保守和稳健的。两者之间的差异,导致它们的发展规模、融资成本和杠杆率都有很大的差别。

  “最终结果就是,内地房企在市场好的时候,通常可以翻倍的成长,而港资房企发展缓慢。但一到市场不好的时候,内地房企就大批的倒下,港资房企甚至还能有资金在市场不好的抄底楼市、土地市场。”邓浩志表示。

  陈启宗曾在2022年中报致股东信中这样写道,“世上并无完美的投资之地,每个经济体都有其独特的风险。中国内地改革开放以来,有40多年的良好发展,任何企业能够长远下去的唯一方法,就是时刻审慎理财,如此方能撑过无可避免的周期性难关,我们现正再一次面对这种难关。”

  同时,陈启宗也指出,放眼未来五至十年或很可能更长的一段时间,中国仍会像现在这样,是最佳的投资地之一。

  明源地产研究院数据显示,像新世界中国、港龙中国2021年的净负债率保持在50%以下,而九龙仓集团、瑞安房地产、新鸿基地产、嘉里建设等的净负债率水平更是低至30%及以下。

  此外,通过港资房企的内地布局,可以发现,它们更倾向于在一、二线城市布局资产。易居克而瑞浙江区域指出,这些资产不仅限于传统住宅、商业地产,还包括城市更新和旧改,且偏向自持。

  同时,易居克而瑞浙江区域还指出,港资房企布局这些资产背后的原因在于,一线城市市场规模大、交易活跃、资产流动性好,且资产升值的空间较大,投资会安全,而城市更新与旧改项目一般位于配套条件非常成熟的老城区,市场基础更好,产品溢价能力强。此外,这些城市市场环境和政府管理规范,政商关系较弱的港资房企,入局的不确定性因素较小。

  邓浩志也指出,港资房企在内地房地产市场布局资产偏重自持主要原因之一是,在开发销售领域,港资房企优势不太突出,无论是跟政府关系,还是对地方市场研究的了解程度都比不上内地房企,所以最终在销售住宅产品上并不占有优势。不过,在商业上就不同。由于香港是一个国际大都会,有很多世界名牌,商业很发达。所以香港房企拥有很多商家资源,比如说太古汇,开发商带来一大堆商家,这就是它独特的优势,而这是内地房企并不具备的。

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